Kosten & Steuern bei Immobilien – Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf? Notarkosten, Maklerprovision, Spekulationssteuer & weitere Kosten einfach erklärt.

Kosten & Steuern beim Immobilienverkauf – Was kommt auf Verkäufer zu?

Makler, Notar, Grundbuch, Spekulationssteuer und weitere Kosten verständlich erklärt.

Beim Verkauf einer Immobilie denken viele Eigentümer zunächst an den möglichen Verkaufspreis.

Doch bevor am Ende tatsächlich Geld auf dem Konto landet, können verschiedene Kosten und steuerliche Fragen eine Rolle spielen.

Wer trägt die Maklerprovision?

Was kostet der Notar?

Welche Kosten entstehen für das Grundbuch?

Muss ich auf den Gewinn Steuern zahlen?

Und was passiert, wenn die Immobilie noch finanziert ist?

Die gute Nachricht:

Nicht jede Kostenposition betrifft automatisch den Verkäufer.

Und auch eine Steuer auf den Verkaufsgewinn fällt nicht bei jedem Immobilienverkauf an.

In diesem Ratgeber erklären wir die wichtigsten Kosten und steuerlichen Themen rund um den Immobilienverkauf verständlich und zeigen, worauf Eigentümer achten sollten.

⚠️ Wichtiger Hinweis

Steuerliche und rechtliche Regelungen hängen immer vom Einzelfall ab und können sich ändern. Die Informationen auf dieser Seite dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.

Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf?
Wer bezahlt die Maklerprovision?
Welche Kosten entstehen beim Notar?
Muss der Verkäufer Grundbuchkosten bezahlen?
Was kostet ein Energieausweis?
Welche Kosten entstehen für Unterlagen?
Was ist die Spekulationssteuer?
Wann muss ich beim Immobilienverkauf Steuern zahlen?
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Was passiert mit einem bestehenden Immobilienkredit?
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Welche Kosten kann ich vom Verkaufspreis abziehen?
Wie viel bleibt vom Verkaufspreis tatsächlich übrig?
Beispiel: Verkaufspreis und tatsächlicher Nettoerlös
Fazit

Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf?

Ein Immobilienverkauf kann mit verschiedenen Kosten verbunden sein.

Welche davon tatsächlich anfallen und wer sie übernimmt, hängt unter anderem von der Immobilie, der Verkaufsart und den individuellen Vereinbarungen ab.

Typische Kostenpositionen können beispielsweise sein:

Maklerprovision
Kosten für einen Energieausweis
Kosten für fehlende oder neu zu beschaffende Unterlagen
gegebenenfalls Kosten für eine professionelle Bewertung
mögliche Kosten im Zusammenhang mit bestehenden Grundschulden
eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens
gegebenenfalls steuerliche Belastungen

Dazu kommen beim Immobiliengeschäft weitere Kosten, die häufig nicht vollständig vom Verkäufer getragen werden.

Deshalb ist es wichtig, nicht einfach alle Kosten eines Immobilienkaufs mit den Kosten eines Immobilienverkaufs gleichzusetzen.

Wer bezahlt die Maklerprovision?

Ob und in welcher Höhe eine Maklerprovision anfällt, hängt zunächst davon ab, ob ein Makler mit dem Verkauf beauftragt wurde und welche Vereinbarung getroffen wurde.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten besondere gesetzliche Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer.

In vielen Fällen wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Die konkrete Höhe und Verteilung sollte deshalb vor der Beauftragung des Maklers transparent vereinbart werden.

💡 Gut zu wissen

Die Maklerprovision ist nicht einfach ein Betrag, der automatisch vom Verkaufspreis abgezogen wird. Entscheidend ist, welche Vereinbarung zwischen den Beteiligten getroffen wurde.

Welche Kosten entstehen beim Notar?

Beim Verkauf einer Immobilie ist ein notarieller Kaufvertrag erforderlich.

Die Notarkosten und die Kosten der grundbuchlichen Abwicklung gehören grundsätzlich zu den Kaufnebenkosten.

Bei einem klassischen Immobilienverkauf werden diese Kosten in der Regel überwiegend vom Käufer getragen.

Das bedeutet: Der Verkäufer muss nicht automatisch sämtliche Notarkosten bezahlen.

Allerdings können im Zusammenhang mit der Löschung bestimmter Belastungen auf Verkäuferseite Kosten entstehen.

Deshalb sollte im konkreten Verkaufsfall geprüft werden, welche Kosten tatsächlich anfallen und wie sie im Kaufvertrag geregelt werden.

Muss der Verkäufer Grundbuchkosten bezahlen?

Auch bei den Grundbuchkosten kommt es darauf an, welcher Vorgang durchgeführt wird.

Die Eintragung des neuen Eigentümers ist grundsätzlich Teil der Kaufabwicklung und wird typischerweise vom Käufer getragen.

Müssen dagegen beispielsweise bestehende Grundpfandrechte des Verkäufers gelöscht werden, können hierfür Kosten auf Verkäuferseite entstehen.

Das kann insbesondere relevant sein, wenn die Immobilie noch finanziert ist.

🏡 Deshalb lohnt sich vor dem Verkauf ein Blick ins Grundbuch.

So lässt sich frühzeitig feststellen, welche Belastungen eingetragen sind und welche Schritte im Rahmen des Verkaufs erforderlich werden.

Was kostet ein Energieausweis?

Für den Verkauf einer Immobilie kann ein gültiger Energieausweis erforderlich sein.

Ist bereits ein gültiger Energieausweis vorhanden, entstehen dafür natürlich nicht erneut Kosten.

Muss ein neuer Energieausweis erstellt werden, können dafür Kosten entstehen. Die Höhe hängt unter anderem von der Art des Energieausweises und dem jeweiligen Anbieter ab.

💡 Unser Tipp

Prüfen Sie frühzeitig, ob für Ihre Immobilie bereits ein gültiger Energieausweis vorhanden ist. So vermeiden Sie unnötigen Zeitdruck kurz vor dem Verkaufsstart.

Welche Kosten entstehen für fehlende Unterlagen?

Nicht jede Immobilie verfügt noch über einen vollständigen Ordner mit allen Unterlagen.

Gerade bei älteren Häusern können beispielsweise Grundrisse, Bauunterlagen oder andere Dokumente fehlen.

Je nachdem, welches Dokument benötigt wird, können für die Beschaffung oder Neuerstellung Kosten entstehen.

Deshalb ist es sinnvoll, vor dem Verkaufsstart zunächst alle vorhandenen Unterlagen zusammenzustellen.

📑 Mehr dazu

Welche Unterlagen beim Immobilienverkauf wichtig sein können und wo Sie fehlende Dokumente bekommen, erklären wir ausführlich in unserer Akademie:

Was ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?

er Begriff „Spekulationssteuer“ wird umgangssprachlich für die Besteuerung bestimmter privater Immobilienverkäufe verwendet.

Entscheidend ist dabei insbesondere die sogenannte 10-Jahres-Frist: Bei Grundstücken und bestimmten grundstücksbezogenen Rechten können Gewinne aus einem privaten Verkauf grundsätzlich steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. § 23 EStG sieht allerdings wichtige Ausnahmen vor.

Deshalb ist die Aussage

„Ich habe die Immobilie weniger als zehn Jahre – also muss ich Spekulationssteuer zahlen.“

so pauschal nicht richtig.

Wann ist ein Immobilienverkauf steuerpflichtig?

Ob bei einem privaten Immobilienverkauf Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn anfällt, hängt von der konkreten Situation ab.

Eine wichtige Rolle spielen unter anderem:

wann die Immobilie angeschafft wurde,
wann sie verkauft wird,
ob sie selbst genutzt oder beispielsweise vermietet wurde,
ob es sich um eine geerbte oder unentgeltlich übertragene Immobilie handelt,
und wie hoch ein möglicher steuerlicher Veräußerungsgewinn ist.

Bei einem privaten Grundstücksverkauf innerhalb der gesetzlichen Zehnjahresfrist kann grundsätzlich ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen.

Dabei wird nicht einfach der komplette Verkaufspreis besteuert.

Für die Ermittlung des steuerlichen Gewinns ist grundsätzlich der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten sowie bestimmten abzugsfähigen Aufwendungen maßgeblich.

⚠️ Wichtig

Die konkrete steuerliche Berechnung kann insbesondere bei vermieteten Immobilien, Modernisierungen, teilweise selbst genutzten Objekten oder geerbten Immobilien komplex werden. Für eine konkrete Berechnung sollte deshalb ein Steuerberater hinzugezogen werden.

Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?

Es gibt Situationen, in denen ein Immobilienverkauf trotz eines Verkaufs innerhalb der Zehnjahresfrist von der Besteuerung eines privaten Veräußerungsgewinns ausgenommen sein kann.

Eine besonders wichtige Ausnahme betrifft die eigene Wohnnutzung.

Nach § 23 EStG sind Immobilien von der Besteuerung nach dieser Vorschrift ausgenommen, wenn sie entweder zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Das bedeutet vereinfacht:

Die bekannte „Drei-Jahres-Regel“ ist keine allgemeine Haltefrist von drei Jahren.

Es kommt auf die konkrete Nutzung und den gesetzlich beschriebenen Zeitraum an.

Was gilt bei einer selbst genutzten Immobilie?

Wer seine Immobilie selbst bewohnt, sollte sich die steuerlichen Voraussetzungen für die Eigennutzung genauer ansehen.

Eine vollständige Eigennutzung kann dazu führen, dass die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgewinns nach § 23 EStG nicht greift.

Auch die gesetzlich vorgesehene Ausnahme für eine Nutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren kann relevant sein.

Gerade hier sollte man nicht nur auf die Anzahl der Monate schauen.

Bei einer konkreten Verkaufsplanung können beispielsweise Fragen wichtig werden wie:

Wann wurde die Immobilie gekauft?
Wann wurde sie selbst bezogen?
Wurde sie zwischenzeitlich vermietet?
Wann soll der Verkauf stattfinden?
Wurde nur ein Teil der Immobilie selbst genutzt?

Deshalb gilt auch hier:

Nicht nach einer pauschalen Internetregel entscheiden, sondern den konkreten Fall prüfen lassen.

Was gilt bei einer vermieteten Immobilie?

Bei einer vermieteten Immobilie kann die steuerliche Situation anders aussehen als bei einer ausschließlich selbst genutzten Immobilie.

Insbesondere wenn eine Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft wird, sollte geprüft werden, ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt.

Auch die bisherige Nutzung, Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie bestimmte abzugsfähige Aufwendungen können bei der Berechnung eine Rolle spielen.

Bei vermieteten Immobilien sollte deshalb vor einem Verkauf möglichst frühzeitig eine steuerliche Einschätzung eingeholt werden.

Was gilt bei einer geerbten Immobilie?

Auch bei einer geerbten Immobilie kann die Frage nach einer möglichen Steuer beim späteren Verkauf relevant werden.

Besonders wichtig: Bei einem unentgeltlichen Erwerb durch Erbschaft wird für die Anwendung des § 23 EStG grundsätzlich auf die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abgestellt. Die Erbschaft löst damit nicht einfach eine neue Zehnjahresfrist aus.

Das kann beispielsweise bedeuten:

Ein Elternteil kauft eine Immobilie und verstirbt einige Jahre später. Das Kind erbt die Immobilie. Verkauft das Kind anschließend, kann für die steuerliche Zehnjahresfrist grundsätzlich die Anschaffung des Erblassers relevant sein.

Das ist ein gutes Beispiel dafür, warum die pauschale Aussage „Ich habe die Immobilie erst seit zwei Jahren, deshalb beginnt jetzt eine neue Zehnjahresfrist“ nicht immer zutrifft.

Gerade bei geerbten Immobilien können allerdings weitere steuerliche Fragen hinzukommen.

🏡 Mehr zum Thema Erbschaft

In unserem Ratgeber „Erben & Vererben“ erklären wir ausführlich, welche Möglichkeiten Sie mit einer geerbten Immobilie haben.

Wie viel bleibt vom Verkaufspreis tatsächlich übrig?

Der Verkaufspreis einer Immobilie ist nicht automatisch der Betrag, der am Ende beim Eigentümer verbleibt.

Je nach Situation können beispielsweise berücksichtigt werden:

Verkaufspreis

minus mögliche Verkaufsnebenkosten
minus mögliche Kosten für die Ablösung bestehender Darlehen
minus gegebenenfalls weitere Kosten
minus eventuell anfallende steuerliche Belastungen

möglicher Nettoerlös

Welche Positionen tatsächlich anfallen, hängt vom Einzelfall ab.

Deshalb ist es sinnvoll, vor einem Verkauf nicht nur zu fragen:

„Was kann ich realistisch für meine Immobilie bekommen?“

sondern auch:

„Was bleibt mir nach dem Verkauf tatsächlich übrig?“

Sie sehen, eine fundierte Immobilienbewertung ist weit mehr als eine Zahl.

Sie bildet die Grundlage für sichere Entscheidungen und schafft Transparenz über den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie.

Wer den Wert seiner Immobilie kennt, kann Verkauf, Erbschaft oder andere Entscheidungen deutlich besser planen und vermeidet typische Fehler, die Zeit oder Geld kosten können.

💡 Sie möchten den aktuellen Marktwert Ihrer eigenen Immobilie erfahren?

Dann unterstützen wir Sie gerne mit einer persönlichen und individuellen Marktwertanalyse.

Hinweis

Die Inhalte unserer Immobilien Akademie wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und dienen ausschließlich der allgemeinen Information. Sie ersetzen keine individuelle rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung.

Trotz regelmäßiger Überprüfung können wir keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der bereitgestellten Informationen übernehmen. Gesetzliche Regelungen, Rechtsprechung sowie individuelle Umstände können sich ändern und im Einzelfall zu abweichenden Ergebnissen führen.

Bei konkreten Fragen zu Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir, zusätzlich fachkundigen Rat – beispielsweise durch einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar – einzuholen.