Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf? Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss, Flurkarte & Co. einfach erklärt.

Immobilienunterlagen – Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Die wichtigsten Dokumente für Eigentümer – verständlich erklärt und nach Immobilienart geordnet.

Ein Immobilienverkauf beginnt nicht erst mit dem Exposé.

Bevor eine Immobilie professionell vermarktet werden kann, sollten wichtige Unterlagen zusammengestellt und geprüft werden.

Doch welche Dokumente werden tatsächlich benötigt?

Wo bekommt man einen Grundbuchauszug? Brauche ich einen Energieausweis? Was mache ich, wenn der alte Grundriss fehlt? Und welche Unterlagen werden bei einer Eigentumswohnung zusätzlich benötigt?

Gerade für Eigentümer kann die Zusammenstellung der Unterlagen zunächst ziemlich überwältigend wirken.

Deshalb haben wir diesen Ratgeber erstellt.

Hier erklären wir Schritt für Schritt, welche Immobilienunterlagen beim Verkauf wichtig sein können, wofür sie benötigt werden und wo Sie die jeweiligen Dokumente bekommen können.

Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf?
Was ist ein Grundbuchauszug?
Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?
Was ist eine Flurkarte?
Was ist ein Lageplan?
Brauche ich einen Energieausweis?
Was ist eine Wohnflächenberechnung?
Welche Bauunterlagen werden benötigt?
Was mache ich, wenn Unterlagen fehlen?
Welche Unterlagen brauche ich für eine Eigentumswohnung?
Welche Unterlagen brauche ich bei einer geerbten Immobilie?
Wie aktuell müssen die Unterlagen sein?
Welche Unterlagen benötigt der Notar?
Welche Unterlagen sollte ich für den Makler vorbereiten?
Checkliste: Immobilienunterlagen auf einen Blick
Fazit

Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf?

Welche Unterlagen beim Verkauf einer Immobilie benötigt werden, hängt von der Art der Immobilie und der individuellen Situation ab.

Für ein klassisches Einfamilienhaus können beispielsweise andere Dokumente relevant sein als für eine Eigentumswohnung oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus.

Zu den häufig benötigten Unterlagen gehören unter anderem:

Grundbuchauszug
Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
Grundrisse
Wohnflächenberechnung
Bauunterlagen
Energieausweis
Baubeschreibung, sofern vorhanden
Nachweise über Modernisierungen
Informationen zu bestehenden Belastungen
bei Eigentumswohnungen zusätzlich beispielsweise Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Nicht jedes Dokument muss dabei zwingend in jedem Verkaufsfall neu beschafft werden.

Entscheidend ist, zunächst zu prüfen:

Welche Unterlagen sind bereits vorhanden – und welche fehlen noch?

💡 Unser Tipp

Beginnen Sie nicht damit, sämtliche Dokumente wahllos neu zu beantragen. Legen Sie zunächst alles zusammen, was Sie bereits besitzen. Anschließend lässt sich viel leichter feststellen, welche Unterlagen noch fehlen.

Was ist ein Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über die rechtlichen Verhältnisse einer Immobilie.

Unter anderem können daraus Informationen zum Grundstück, zu den Eigentumsverhältnissen und zu eingetragenen Rechten und Belastungen hervorgehen.

Für einen Immobilienverkauf ist der Grundbuchauszug deshalb ein besonders wichtiges Dokument.

Er hilft dabei, die Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen der Immobilie nachvollziehbar zu machen.

Dazu können beispielsweise Grundschulden oder andere im Grundbuch eingetragene Rechte gehören.

⚖️ Gut zu wissen

Ein Grundbuchauszug ist nicht dasselbe wie ein Kaufvertrag oder ein Nachweis über den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie. Jedes Dokument erfüllt einen anderen Zweck.

Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug wird grundsätzlich beim zuständigen Grundbuchamt geführt.

Wer einen Grundbuchauszug benötigt, muss in der Regel ein berechtigtes Interesse nachweisen.

Für Eigentümer ist der Nachweis des Eigentums beziehungsweise der entsprechenden Berechtigung grundsätzlich möglich.

Wie die Beantragung konkret funktioniert, kann je nach zuständiger Stelle und gewünschter Form des Auszugs variieren.

📍 Praxis-Tipp

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und nicht wissen, ob Ihr vorhandener Grundbuchauszug noch ausreichend aktuell ist, können Sie zunächst prüfen lassen, welche Unterlagen für den konkreten Verkauf benötigt werden.

Was ist eine Flurkarte?

Die Flurkarte – beziehungsweise Liegenschaftskarte – stellt Grundstücke und deren Lage innerhalb eines bestimmten Gebiets dar.

Sie enthält unter anderem Informationen zur Lage und Abgrenzung von Flurstücken.

Für einen Immobilienverkauf kann sie deshalb eine wichtige Ergänzung zu den übrigen Grundstücksunterlagen darstellen.

Die Flurkarte sollte dabei nicht mit einem Grundriss verwechselt werden:

Die Flurkarte zeigt das Grundstück beziehungsweise die Grundstückssituation.

Der Grundriss zeigt die Aufteilung eines Gebäudes beziehungsweise einer Wohnung.

Diese Unterscheidung klingt zunächst banal, ist für Eigentümer aber ausgesprochen hilfreich.

Was ist ein Lageplan?

Ein Lageplan zeigt die Position eines Gebäudes beziehungsweise Grundstücks in seinem Umfeld.

Je nach Art des Lageplans können beispielsweise Grundstücksgrenzen, Gebäude und weitere relevante Informationen dargestellt werden.

Welcher Lageplan im konkreten Fall benötigt wird, hängt vom jeweiligen Zweck ab.

Beim Immobilienverkauf sollte daher geprüft werden, welche Unterlagen für das konkrete Objekt vorhanden sind und welche davon für die Vermarktung oder spätere Abwicklung relevant sind.

Brauche ich einen Energieausweis für den Verkauf?

Beim Verkauf einer Immobilie spielt der Energieausweis eine wichtige Rolle.

Er enthält Informationen zur energetischen Qualität des Gebäudes und ermöglicht Interessenten eine erste Einschätzung des Energieverbrauchs beziehungsweise Energiebedarfs.

Welche Anforderungen konkret gelten, hängt unter anderem von der Immobilie und dem vorhandenen Energieausweis ab.

Deshalb sollte frühzeitig geprüft werden, ob ein gültiger Energieausweis vorhanden ist.

💡 Gut zu wissen

Der Energieausweis ist nicht dasselbe wie eine Energieberatung. Er liefert bestimmte energetische Kennwerte der Immobilie, ersetzt aber keine umfassende energetische Sanierungsberatung.

Was ist eine Wohnflächenberechnung?

Die Wohnfläche gehört zu den wichtigsten Angaben einer Immobilie.

Sie beeinflusst unter anderem die Preisvorstellung, die Vergleichbarkeit mit anderen Objekten und die Darstellung im Exposé.

Eine Wohnflächenberechnung dokumentiert, wie sich die angegebene Wohnfläche zusammensetzt.

Dabei können beispielsweise Dachschrägen, Balkone, Terrassen oder bestimmte Nebenflächen eine Rolle spielen.

Gerade bei älteren Immobilien lohnt es sich, vorhandene Angaben kritisch zu prüfen.

Denn eine Zahl, die seit Jahrzehnten in alten Unterlagen steht, muss nicht automatisch einer heute nachvollziehbaren Wohnflächenberechnung entsprechen.

⚠️ Wichtig

Bei Unklarheiten zur tatsächlichen Wohnfläche sollte nicht einfach eine neue Zahl geschätzt werden. Je nach Situation kann eine fachkundige Prüfung sinnvoll sein.

Was mache ich, wenn wichtige Immobilienunterlagen fehlen?

Keine Sorge: Fehlende Unterlagen sind beim Immobilienverkauf nichts Ungewöhnliches – insbesondere bei älteren Häusern.

Vielleicht sind Baupläne nicht mehr auffindbar, der alte Energieausweis ist abgelaufen oder Unterlagen wurden über die Jahre einfach verloren.

Das bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie nicht verkauft werden kann.

Zunächst sollte geprüft werden, welche Unterlagen tatsächlich fehlen und welche davon für den konkreten Verkauf benötigt werden.

Je nach Dokument kommen unterschiedliche Stellen als Ansprechpartner infrage:

Bauamt beziehungsweise zuständige Bauaufsichtsbehörde
Grundbuchamt
Kataster- oder Vermessungsamt
Energieberater beziehungsweise entsprechend qualifizierte Fachleute
Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen
finanzierende Bank bei Unterlagen zu bestehenden Darlehen

Auch ein Immobilienmakler kann dabei helfen, zunächst eine Übersicht zu erstellen und einzuschätzen, welche Dokumente für die Vermarktung relevant sind.

💡 Unser Tipp

Versuchen Sie nicht, fehlende Unterlagen auf eigene Faust durch Schätzungen zu ersetzen. Gerade bei Wohnfläche, Baujahr, Umbauten oder Grundstücksangaben sollten die Informationen nachvollziehbar sein.

Welche Unterlagen brauche ich für eine Eigentumswohnung?

Bei einer Eigentumswohnung kommen zu den klassischen Immobilienunterlagen noch Dokumente hinzu, die mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zusammenhängen.

Dazu können beispielsweise gehören:

Teilungserklärung
Gemeinschaftsordnung
Aufteilungsplan
Wirtschaftsplan
Jahresabrechnungen
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Informationen zur Instandhaltungsrücklage
gegebenenfalls Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
Angaben zu geplanten oder bereits beschlossenen Maßnahmen

Diese Unterlagen können für potenzielle Käufer interessant sein, weil eine Eigentumswohnung nicht isoliert betrachtet werden kann.

Auch die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft und mögliche geplante Maßnahmen am Gebäude können für die Kaufentscheidung relevant sein.

🏢 Gut zu wissen

Bei einer Eigentumswohnung sollten deshalb nicht nur die vier Wände innerhalb der Wohnung betrachtet werden. Auch das Gemeinschaftseigentum und die Situation der WEG können für den Käufer von Bedeutung sein.

Welche Unterlagen brauche ich bei einer geerbten Immobilie?

Bei einer geerbten Immobilie kommen zu den klassischen Verkaufsunterlagen noch Dokumente hinzu, die den Erbfall und die Eigentumsverhältnisse betreffen.

Je nach Situation können beispielsweise relevant sein:

Testament oder Erbvertrag
Erbschein, sofern erforderlich
gegebenenfalls Eröffnungsniederschrift des Testaments
Grundbuchunterlagen
Nachweise über mehrere Erben
Unterlagen zu bestehenden Darlehen oder Belastungen

Besonders wichtig wird die Dokumentation, wenn mehrere Personen gemeinsam geerbt haben.

Dann sollte vor dem Verkauf eindeutig geklärt sein, wer an der Immobilie beteiligt ist und wer bei einem Verkauf mitwirken muss.

🏡 Sie haben eine Immobilie geerbt?

In unserem Ratgeber „Erben & Vererben“ erklären wir ausführlich, welche Möglichkeiten Sie mit einer geerbten Immobilie haben, was bei einer Erbengemeinschaft wichtig ist und wann ein Verkauf sinnvoll sein kann.

Wie aktuell müssen Immobilienunterlagen sein?

Nicht jedes Dokument muss beim Verkauf brandneu sein.

Entscheidend ist vielmehr, ob die vorhandenen Angaben noch aktuell und für den konkreten Zweck geeignet sind.

Bei manchen Unterlagen spielt das Alter eine größere Rolle als bei anderen.

Beispielsweise können sich seit der Erstellung eines alten Grundrisses bauliche Veränderungen ergeben haben. Auch ein Energieausweis kann nicht unbegrenzt verwendet werden.

Deshalb sollte bei älteren Unterlagen geprüft werden:

Stimmen die Angaben noch mit der tatsächlichen Immobilie überein?

Wurde angebaut, umgebaut oder modernisiert?

Hat sich die Wohnfläche verändert?

Wurden Räume anders genutzt?

Gerade bei älteren Häusern können solche Fragen wichtig sein.

💡 Praxis-Tipp

Legen Sie beim Verkaufsstart zunächst alle vorhandenen Unterlagen zusammen. Eine gemeinsame Prüfung zeigt meist schneller, welche Dokumente noch aktuell sind und wo möglicherweise etwas fehlt.

Welche Unterlagen benötigt der Notar?

Der Notar benötigt für die Vorbereitung eines Immobilienkaufvertrags verschiedene Informationen und Unterlagen.

Dazu gehören insbesondere Angaben zu den Vertragsparteien und zur Immobilie. Auch die Eigentumsverhältnisse und im Grundbuch eingetragenen Rechte spielen eine wichtige Rolle.

Welche Unterlagen und Informationen im konkreten Fall benötigt werden, hängt unter anderem von der Immobilie und der individuellen Situation ab.

Bei einer geerbten Immobilie oder einer Immobilie im Besitz einer Erbengemeinschaft können beispielsweise zusätzliche Nachweise erforderlich sein.

Der Notar prüft beziehungsweise berücksichtigt dabei die für die notarielle Abwicklung relevanten rechtlichen Voraussetzungen.

⚖️ Wichtig

Der Notar ist nicht dafür zuständig, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln oder die Immobilie zu vermarkten. Seine Aufgabe liegt insbesondere in der rechtlichen Gestaltung und Beurkundung des Immobiliengeschäfts.

Welche Unterlagen sollte ich meinem Immobilienmakler geben?

Wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, ist es hilfreich, möglichst frühzeitig alle vorhandenen Unterlagen zusammenzustellen.

So kann der Makler sich ein vollständigeres Bild von der Immobilie machen und die Vermarktung entsprechend vorbereiten.

Hilfreich sind – je nach Objekt – beispielsweise:

Zum Gebäude

Grundrisse
Wohnflächenberechnung
Bauunterlagen
Baubeschreibung
Energieausweis
Nachweise über Modernisierungen

Zum Grundstück

Grundbuchauszug
Flurkarte
gegebenenfalls Lageplan

Bei Eigentumswohnungen

Teilungserklärung
Gemeinschaftsordnung
Wirtschaftsplan
Jahresabrechnungen
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Informationen zur Instandhaltungsrücklage

Bei besonderen Situationen

Erbnachweise
Unterlagen zu bestehenden Darlehen
Mietverträge bei vermieteten Immobilien
weitere relevante Vereinbarungen oder Dokumente

🏠 Wichtig

Nicht jede Immobilie benötigt sämtliche dieser Unterlagen. Die konkrete Zusammenstellung hängt vom Objekt ab.

Checkliste: Immobilienunterlagen auf einen Blick

Damit Sie nicht lange suchen müssen, hier eine kompakte Übersicht:

Grundlegende Unterlagen

☐ Grundbuchauszug
☐ Flurkarte / Liegenschaftskarte
☐ Grundrisse
☐ Wohnflächenberechnung
☐ Energieausweis
☐ Bauunterlagen
☐ Baubeschreibung, sofern vorhanden
☐ Nachweise über Modernisierungen

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

☐ Teilungserklärung
☐ Gemeinschaftsordnung
☐ Aufteilungsplan
☐ Wirtschaftsplan
☐ Jahresabrechnungen
☐ Protokolle der Eigentümerversammlungen
☐ Informationen zur Instandhaltungsrücklage

Bei einer geerbten Immobilie

☐ Testament / Erbvertrag
☐ Erbschein, sofern erforderlich
☐ Nachweise über die Erben
☐ Unterlagen zu bestehenden Belastungen oder Darlehen

Bei einer vermieteten Immobilie

☐ Mietvertrag
☐ Angaben zur aktuellen Miete
☐ gegebenenfalls weitere mietrelevante Unterlagen

💡 Noch nicht alles vorhanden?

Kein Problem. Sie müssen nicht erst einen perfekten Aktenordner zusammenstellen, bevor Sie sich über einen Verkauf informieren.

Wir können gemeinsam schauen, welche Unterlagen bereits vorhanden sind und welche für den konkreten Verkauf noch benötigt werden.

Ein Immobilienverkauf beginnt nicht mit dem ersten Besichtigungstermin und auch nicht mit der Veröffentlichung des Exposés.

Eine gute Vorbereitung beginnt oft viel früher – bei den Unterlagen.

Wer seine Dokumente rechtzeitig zusammensucht, kann offene Fragen früh erkennen und schafft eine gute Grundlage für die weitere Vermarktung. Gerade bei älteren Immobilien, geerbten Häusern oder Eigentumswohnungen lohnt es sich, etwas genauer hinzuschauen.

Und wenn einzelne Unterlagen fehlen, ist das zunächst kein Grund zur Panik.

Sie müssen nicht bereits alles perfekt vorbereitet haben, bevor Sie sich mit dem Verkauf beschäftigen.

Wichtig ist vielmehr, einen Überblick zu bekommen und die nächsten Schritte sinnvoll zu planen.

💡 Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?

Dann können wir gerne gemeinsam schauen, wo Sie aktuell stehen und was für einen erfolgreichen Verkauf noch vorbereitet werden sollte.

Wir unterstützen Sie nicht nur bei der Vermarktung, sondern schauen uns Ihre Immobilie zunächst als Ganzes an – einschließlich ihrer Lage, ihres Zustands und der aktuellen Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt.

Denn bevor man einen Angebotspreis festlegt, sollte man wissen, was die Immobilie tatsächlich wert sein könnte.

Hinweis

Die Inhalte unserer Immobilien Akademie wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und dienen ausschließlich der allgemeinen Information. Sie ersetzen keine individuelle rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung.

Trotz regelmäßiger Überprüfung können wir keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der bereitgestellten Informationen übernehmen. Gesetzliche Regelungen, Rechtsprechung sowie individuelle Umstände können sich ändern und im Einzelfall zu abweichenden Ergebnissen führen.

Bei konkreten Fragen zu Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir, zusätzlich fachkundigen Rat – beispielsweise durch einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar – einzuholen.